РОСТПОТРЕБЗАЩИТА – надежная защита прав потребителей в Перми и Пермском крае!
+7 (342) 287-0-778
+7 (342) 292-8-292
Проблемы взыскания неустойки по договору участия в долевом строительстве (часть 2)

picture.jpgВо второй статье, посвященной проблемам ухода Застройщика от ответственности по договору участия в долевом строительстве, речь пойдет еще об одном способе, который Застройщики используют, чтобы уйти от ответственности за неисполнение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве либо минимизировать ее.

Рассмотрим следующую ситуацию.

Гражданин В. заключил с Застройщиком договор участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик должен был до конца 4 квартала 2014 года (до «31» декабря 2014 года) осуществить строительство многоквартирного дома и ввод его в эксплуатацию. Однако Застройщик вел строительство слишком медленно, в результате чего, уже к ноябрю 2014 года было понятно, что Застройщик нарушит свои обязательства по Договору и не введет дом в эксплуатацию в установленный Договором срок.

Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 года установлено, что в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, Застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока  обязан направить участнику долевого строительства указанную информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи Застройщиком объекта долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским Кодексом Российской Федерации (ч. 3 ст. 6).

Застройщик внес изменения по срокам строительства в текст проектной декларации, после чего выслал гражданину В. предложение об изменении условий договора и проект дополнительного соглашения в конце октября 2014 года, а гражданин В. получил данные документы в начале ноября.

Прошло некоторое время. От гражданина В. в адрес Застройщика не поступало никакого ответа на отправленное предложение – ни письменного согласия либо отказа на изменение условий, ни подписанного со стороны В. дополнительного соглашения.

Застройщик, считая, что В. необоснованно уклоняется от подписания дополнительного соглашения, решил обратиться в суд с исковым заявлением об изменении условий договора.

Свою позицию Застройщик мотивировал, опираясь на положения п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, а также ст. 451 ГК РФ. Согласно этим нормам, условия договора могут быть изменены по решению суда в силу существенного изменения обстоятельств. При этом, существенными изменениями признаются в случае, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен либо был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения об изменении условий договора, то он может быть расторгнут либо изменен в судебном порядке.

Следуя сложившейся судебной практике, суд однозначно встанет на сторону потребителя, т.е. гражданина В.

Во-первых, как правило, ни один договор участия в долевом строительстве не содержит условий о необходимости внесения каких-либо изменений в его текст при изменении проектной декларации. Вообще, любое условие о том, что внесение изменений в проектную декларацию является основанием для внесения изменений в договор является незаконным и может быть обжаловано в судебном порядке.

Во-вторых, закон позволяет изменять условия договора в судебном порядке лишь в исключительных случаях. Удовлетворив исковые требования застройщика, суд может создать такой прецедент (механизм), при котором любой застройщик сможет беспрепятственно уходить от ответственности за нарушение сроков строительства жилого дома. Для этого ему будет достаточно лишь направить дольщикам дополнительные соглашения о переносе срока строительства и  обратиться в суд с заявлением о внесении соответствующих изменений в договор.

Вместе с этим, простой потребитель как наименее защищенная в экономическом плане сторона, будет лишен права на взыскание неустойки за период, на который строительство дома было продлено, а застройщик сможет строить дом столько времени, сколько пожелает.

В-третьих, одним из условий, необходимых для изменения договора в судебном порядке, по смыслу п. 4 ст. 451 является изменение обстоятельств в силу причин, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Застройщик в любом случае не сможет указать на конкретные причины необходимости внесения изменений в проектную документацию и доказать то, что не мог предвидеть их наступление.

Таким образом, в данном вопросе закон полностью стоит на стороне потребителя и исключает какие-либо возможные попытки застройщика уйти от ответственности, предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004.
К списку статей 

symbol.jpg